平均房價突破 1 億日圓，代表的是市場結構改變

2026 年上半年，首都圈（東京都、神奈川縣、埼玉縣、千葉縣）新建分售住宅的平均成交價格首次突破 1 億日圓，來到 1 億 135 萬日圓，較去年同期成長 13.1%；每平方公尺平均單價也提高至 151.4 萬日圓，同樣刷新歷史新高。

不過，這並不表示所有地區的房價都同步大幅上漲。不同區域因交通條件、土地供給與產品定位不同，價格仍有明顯差異。值得注意的是，研究報告也指出，千葉縣平均價格大幅成長，主要受到熱門區域高價大型建案推出所帶動，並不代表整個千葉市場全面上漲。

對海外投資人而言，「平均價格」是一個觀察市場方向的指標，但並不是購屋預算的標準。日本市場仍有許多不同總價帶、不同投資策略的產品可供選擇，因此更重要的是挑選符合自身需求的區域與物件，而不是只看整體平均數字。

推案沒有增加，更反映建商更重視市場健康

另一項值得注意的數據，是供給量並沒有因房價上漲而快速增加。

2026 年上半年，首都圈新建住宅共推出 7,989 戶，較去年同期僅減少 0.8%，但已是連續第五年上半年供給下降，也是連續第三年低於 1 萬戶。從投資角度來看，這其實是一項值得關注的訊號。

過去不少海外市場曾因大量推案導致供給過剩，最終影響房價與出租市場；相較之下，日本大型建商近年普遍採取較為保守的推案策略，更重視產品品質、銷售節奏與市場需求的平衡。

供給受到控制，代表市場並沒有因價格上漲而出現過度擴張。對長期持有型投資人來說，這樣的市場結構通常比快速擴張更具穩定性。

成交率維持健康，市場需求仍然存在

除了價格之外，「成交率」也是判斷市場的重要指標。

2026 年上半年，首都圈新建住宅首月契約率為 64.8%，雖然較去年同期下降 1.8 個百分點，但仍連續三年維持在 60% 以上，代表市場仍維持健康供需。

因此，目前的成交率雖較前一年略有回落，但仍顯示市場具有穩定需求，而非單純由價格推升。

房價上漲，不代表所有地區都值得投資

同樣一份市場報告，也提醒投資人另一件重要的事情：區域差異，正變得愈來愈明顯。

以平均價格來看：

·     東京23區：1 億 4,249 萬日圓

·     神奈川縣：8,346 萬日圓

·     千葉縣：8,997 萬日圓

·     埼玉縣：6,469 萬日圓

這些數字背後，其實反映的是不同城市更新計畫、交通建設、人口移動與產品定位的差異。

真正值得投資的，不一定是價格漲最快的區域，而是那些兼具交通便利、租屋需求穩定、生活機能成熟，並且仍具有長期發展潛力的生活圈。

下半年市場仍值得持續關注

根據研究報告，下半年首都圈預計仍將推出約 14,000 戶新建住宅，全年供給約 22,000 戶，與去年相近。報告同時提到，東京23區將有大型建案陸續推出，定期借地權住宅（定借）的供給也持續增加。

市場並未出現明顯降溫，也沒有因價格上漲而大量推案，顯示目前仍維持相對穩定的供需節奏。市場數據可以幫助我們了解趨勢，但投資決策從來不只是看平均房價。

對海外投資人而言，更重要的是了解每個區域的人口結構、交通建設、租賃需求與未來發展規劃，並根據自己的目標，選擇適合自住、收租或資產配置的產品。

日本房地產市場近年最大的變化，不是「價格一直上漲」，而是市場逐漸回歸理性，資金更集中流向具有長期價值的核心區域。在這樣的環境下，與其追逐短期價格波動，不如建立長期資產配置的思維，往往更能掌握日本房地產市場的真正價值。

資料來源:日本不動產經濟研究所《2026年上半年 首都圈新建分售公寓市場動向》